物业管理行业市场到底怎么样?全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

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所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

根据中研普华撰写的《2022-2027年中国物业管理行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析研究显示

物业管理行业现状

中国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。2021年中国物业服务企业上市数量为14个。

典型头部房企2022年供货大幅下降，将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年，房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米，同比下降46.4%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

2018-2020年，我国物业管理行业保持了较好的发展态势，市场规模不断增长。2018年行业市场规模约16892亿元，2020年达到21966亿元，行业发展态势良好。2021年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2021年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。

2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米，行业规模重回2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

2022年以来，物业管理行业在资本市场上走势仍然处于下行阶段，但已趋于稳定，行业的平均估值仍高于恒生指数。优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值。

截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。

今年以来，全国多地都先后推出房地产宽松政策，旨在促进房地产业良性循环和健康发展。根据国家统计局的发表数据，2022年1至2月份全国房地产开发投资增长3.7%。预期随着改善需求的持续释放，各线城市房地产市场有望逐步回暖及稳建发展。

上市物企在管面积规模增速及营收增速均在2021年末达到顶点，2022年半年报增速数据已明显下探。结合2022年整体地产走势，预计2023年上市物企的规模增速和营收增速数值可能低于中报。2021年末，上市物企在管面积增速达到顶点47.84%，2022上半年在管面积同比增速为29.44%。上市物企营收增速2021年底达到顶点44.3%，2022上半年增长势头下行，同比增速为27.9%。

物业管理未来发展趋势

在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业服务行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升。

伴随增速的下降，行业竞争从拼规模走向拼产品、拼服务。物业在房地产产业链环节中的重要性日益提升。好产品、好服务软硬结合，物业从设计前期介入、房企营销联动、房屋交付配合、提供品质服务等各环节与地产联动，形成产业综合服务体系，增加企业综合竞争力。

中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。为提高服务质量，降低人工成本，物业管理公司倾向于加快人才团队的建设，积累更多具备智能管理技能的人才。

物业提炼品牌服务体系，与地产集团整体品牌形成合力。升级社群活动，为地产项目加分。例如，绿城服务启动“四乐”服务，即康乐、学乐、欢乐、寿乐。融信集团完成Hello社区品牌升级发布。碧桂园以“共喜乐”为核心，升级四大社区平台。建发物业“2022钻石月”以“钻石服务”联动地产“钻石品质”等。

整体来看，物管行业仍然与房地产主业唇齿相依，行业稳定性格局仍然有待进一步强化。房地产行业正在经历艰难的下行周期，市场信心的缺失而引发的不确定性情绪，已延伸至物管行业，整体资本市场表现不尽如人意，股价、估值一路下行，随着物管行业“走下神坛”，未来，行业继续“挤泡沫”的同时，还需要稳固根本。

受全球疫情、俄乌冲突以及中美激烈博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内持续稳定增长态势不断受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道。

但随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大，部分房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其“输血”，甚至铤而走险采取违规手段，为物业服务上市公司带来经营隐患。但是整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业服务行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升

想要了解更多物业管理行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国物业管理行业市场全景调研与发展前景预测报告》。